|
Некоторые актуальные вопросы практической реализации
накопительно-ипотечной системы для военнослужащих
Проблема обеспечения постоянным жильем по-прежнему одна из самых наболевших для военнослужащих. В целях ее решения с 2005 г. государством законодательно утверждена новая форма жилищного обеспечения военнослужащих, радикально отличающаяся от применявшихся прежде, - накопительно-ипотечная система (далее - НИС).
В основе механизма действия НИС лежат новые для российской финансово-экономической системы принципы наделения жильем определенной категории граждан.
С учетом обширности правового массива, отсутствия наработанной практики реализации института ипотеки и жилищного ипотечного кредитования, а также спорных моментов в правоприменении законодательных норм зачастую даже специалистам в этой области бывает сложно проследить новеллы законодательства и разобраться во всех нюансах функционирования механизма военной ипотеки.
Между тем интерес к условиям реализации данной системы проявляют многие военнослужащие.
Это неудивительно, поскольку участие в НИС год от года становится все более массовым. Так, согласно данным Министерства обороны Российской Федерации, на 1 января 2010 г. заключено 1 669 договоров целевого жилищного займа для приобретения квартир. Всего по состоянию на 1 января 2010 г. участниками НИС стали около 123 тыс. военнослужащих всех силовых ведомств. В феврале 2009 г. количество участников составляло 90 тысяч военнослужащих, на тот момент было выдано 192 свидетельства о праве на приобретение жилья с использованием целевого жилищного займа*(1).
Для того чтобы разобраться в вопросах жилищного обеспечения в целом и накопительно-ипотечной системы в частности, в Интернете заинтересованными пользователями создаются всевозможные сообщества и форумы, на которых они обсуждают свои проблемы, связанные с практическим применением законодательных положений НИС*(2). Военнослужащие - участники НИС, уже реализовавшие свое право на получение целевого жилищного займа (далее - ЦЖЗ) по истечении трех лет службы с момента вступления в систему, делятся опытом с теми, кто еще только собирается воспользоваться своими правами в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ (далее - Закон о НИС, Закон). Такой обмен мнениями, безусловно, полезен, однако некоторые вопросы ввиду своей сложности требуют отдельного юридического комментария.
Проведенный автором настоящей статьи мониторинг тематических форумов в Интернете позволил выявить наиболее актуальные и волнующие военнослужащих вопросы о НИС. Стало очевидным, что активными участниками интернет-обсуждений являются не только сами участники НИС, но и члены их семей.
На основании вопросов и комментариев посетителей форумов представилось возможным выделить три тематических блока, отражающих заинтересованность участников в тех или иных аспектах НИС:
I. Конкретные перспективы для участников НИС при увольнении с военной службы с выслугой от 10 календарных лет по основаниям, предусмотренным ст. 10 Закона о НИС.
II. Возможности использования средств материнского (семейного) капитала в рамках программы "Военная ипотека".
III. Возможности приобретения жилого помещения по договору долевого строительства для участников НИС.
Прокомментируем наиболее типичные вопросы участников интернет-дискуссий.
1. Каким образом будет осуществляться погашение обязательств по взятому ипотечному кредиту после увольнения с военной службы?
При увольнении по основаниям, предусмотренным пп. 2 и 4 ст. 10 Закона о НИС, военнослужащий имеет право получить учтенные на его именном счету накопления в соответствии с Правилами использования накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 7 ноября 2005 г. N 655. При этом, он также имеет возможность при определенных условиях получить денежные средства, дополняющие накопления для жилищного обеспечения (далее - дополнительные средства), в соответствии со ст. 4 Закона. В случае положительного решения федерального органа исполнительной власти и при отсутствии задолженности перед уполномоченным федеральным органом исполнительной власти военнослужащий получает дополнительные денежные средства в свое личное распоряжение.
Несколько по-иному решается вопрос, когда увольняющемуся по "льготным" основаниям военнослужащему был предоставлен ЦЖЗ и у него имеются обязательства по ипотечному кредиту (займу). В таком случае возврат государству денежных средств по ЦЖЗ не производится, а залог (обременение) в пользу Российской Федерации снимается, т.е. жилое помещение остается в собственности бывшего военнослужащего. Однако залог в пользу кредитной организации может быть снят только после полного расчета по кредиту. Погашение долга можно осуществить за счет средств, накопленных на именном накопительном счету военнослужащего на момент его увольнения, а также предоставленных по решению соответствующего федерального органа исполнительной власти денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения.
2. Каковы порядок и условия предоставления дополнительных денежных средств, указанных в ст. 4 Закона, и на какие цели их можно потратить?
Порядок и условия выплаты участникам НИС и членам их семей дополнительных денежных средств регламентирован Правилами выплаты участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2005 г. N 686.
В частности, названные Правила определяют, что дополнительные средства перечисляются на счет участника и члена его семьи лишь при условии, что указанные лица не имеют задолженностей перед государством и непогашенных обязательств по ипотечному кредиту (займу). В противном случае дополнительные денежные средства в безналичном порядке перечисляются заинтересованным федеральным органом исполнительной власти для возврата задолженности перед уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, для погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу), полученному участником НИС, а также для оплаты жилого помещения, приобретаемого участником НИС или одним из членов его семьи*(3).
Выплата дополнительных денежных средств осуществляется на основании рапорта (заявления) участника НИС или члена его семьи, в котором, среди прочего, обязательно даются обязательства указанных лиц об использовании дополнительных средств по целевому назначению, освобождении занимаемого служебного жилого помещения или иного жилого помещения специализированного жилищного фонда, а также сведения о том, что участник НИС или члены его семьи не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или их собственниками, а также членами семей таких нанимателей или собственников. Исключение составляют жилые помещения, приобретенные с использованием целевых жилищных займов в соответствии с Законом о НИС.
Таким образом, необходимыми условиями выплаты дополнительных денежных средств являются:
- использование таких средств исключительно по целевому назначению, а именно на приобретение жилого помещения;
- освобождение служебного жилого помещения;
- отсутствие у участника НИС или членов его семьи жилых помещений в собственности или по договору социального найма.
При этом, заявитель несет ответственность за достоверность сведений, содержащихся в рапорте (заявлении) о выплате дополнительных средств и прилагаемых к нему документах.
Представляется, что обязанность использования участником НИС дополнительных денежных средств исключительно по целевому назначению создает некоторое неравенство таких лиц по сравнению с военнослужащими, отслужившими более 20 лет, которые согласно ст. 11 Закона о НИС вправе использовать накопленные на их именных счетах средства на иные, помимо приобретения жилья, цели.
Так, в соответствии с п. 4 указанных выше Правил размер денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, определяется исходя из размера годового накопительного взноса на одного участника накопительно-ипотечной системы, устанавливаемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год, и количества полных лет, месяцев и дней, которые участник накопительно-ипотечной системы не дослужил с даты возникновения основания для исключения его из реестра участников НИС (т.е. с момента исключения этого участника из списков личного состава воинской части) до даты, когда общая продолжительность его военной службы могла бы составить 20 лет. Таким образом, в расчет берутся только ежегодные взносы, перечисляемые государством каждому участнику НИС, без учета возможных доходов от инвестирования средств именного накопительного счета, о чем прямо говорится в п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона о НИС.
В итоге сумма денежных выплат, полученная военнослужащим, уволенным по основаниям, предусмотренным ст. 10 Закона о НИС (сумма учтенных на именном счету на момент увольнения накоплений + дополнительные денежные средства), будет меньше, чем сумма денежных выплат, причитающихся увольняющемуся военнослужащему, имеющему выслугу 20 лет. И военнослужащий, увольняемый досрочно, например, в связи с организационно-штатными мероприятиями, не только получает в итоге меньшую сумму денежных выплат, но и обязан использовать ее часть (в размере выплаченных дополнительных денежных средств) исключительно на цели приобретения жилья.
3. Какое финансовое бремя ляжет на плечи бывшего военнослужащего при увольнении его досрочно и не по "льготным" основаниям?
В случае если при досрочном увольнении участника накопительно-ипотечной системы с военной службы отсутствуют основания, предусмотренные пп. 1, 2 и 4 ст. 10 Закона о НИС, и правом на получение ЦЖЗ такой военнослужащий не воспользовался, то средства, накопленные на именном лицевом счете, возвращаются в бюджет, а сам именной накопительный счет закрывается.
Ситуация, когда увольняющийся военнослужащий, не имеющий права получить накопления в соответствии со ст. 10 Закона о НИС, уже взял у государства ЦЖЗ и заключил договор об ипотечном кредите (займе), несколько сложнее. С момента своего увольнения военнослужащий лишается права использовать накопления, а ЦЖЗ становится процентным и подлежит возврату. Бывшему военнослужащему надлежит уплатить проценты по ЦЖЗ ежемесячными платежами в срок, не превышающий 10 лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования. Проценты начисляются на сумму остатка задолженности по ЦЖЗ.
В свою очередь, кредитная организация, выдавшая ипотечный кредит, вправе пересмотреть условия кредитования и в одностороннем порядке изменить процентную ставку. Если уволенный военнослужащий не в состоянии будет выплачивать кредит на новых условиях, кредитная организация может через суд потребовать реализации его жилого помещения и таким образом погасить задолженность.
4. Возможно ли использование средств материнского (семейного) капитала для погашения кредита (займа) по ипотеке для участников НИС?
Мировой финансовый кризис, отразившийся на экономике страны, заставил внести коррективы в действующее законодательство, в том числе в сфере, касающейся ипотеки жилья. Так, с начала 2009 г. в соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ*(4), разрешено использовать средства материнского (семейного) капитала (далее - МСК) для погашения ипотечных кредитов и процентов по ним. Распорядиться средствами материнского (семейного) капитала в этих целях можно в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.
Общий порядок направления средств МСК на погашение ипотечного кредита (займа) установлен Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862.
Средства МСК могут быть направлены:
- на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа на приобретение или строительство жилья;
- на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств).
Указанными Правилами оговорено, что владелец сертификата, удостоверяющего право на получение средств МСК, вправе использовать их на приобретение (в том числе с помощью ипотечного кредита) или строительство жилого помещения, осуществляемое его супругом или супругой.
Что касается участников накопительно-ипотечной системы, то здесь имеются некоторые нюансы, связанные с оформлением права собственности на приобретаемое жилье. Так, согласно требованиям ст. 11 Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" приобретаемое с использованием и (или) ипотечного кредита (займа) жилое помещение оформляется в собственность только военнослужащего - участника НИС. В то же время ч. 4 ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" установлено: "Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению".
С учетом указанных условий Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий установлено, что владелец сертификата, желающий использовать средства МСК на погашение задолженности по ипотечному кредиту (займу), помимо прочих необходимых документов, представляет в Пенсионный фонд Российской Федерации нотариально удостоверенное письменное обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения, приобретенного за счет средств ипотечного кредита (займа).
Погашение обязательств по кредиту с помощью средств материнского капитала производится участниками НИС не самостоятельно, данная процедура осуществляется Пенсионным фондом Российской Федерации. После рассмотрения поступившего от владельца сертификата заявления о распоряжении средствами МСК (в случае принятия положительного решения) Пенсионный фонд перечисляет средства на счет кредитной организации в течение двух месяцев со дня принятия решения по заявлению.
Востребованность предоставленной государством возможности использования средств МСК для погашения кредитных обязательств по ипотеке показывает статистика. По данным Пенсионного фонда Российской Федерации, к февралю 2010 г. владельцами сертификатов было подано 119 тыс. заявлений на сумму 33 млрд. руб. для использования МСК на погашение жилищных кредитов*(5).
5. Возможно ли увеличение суммы предоставляемого государством ЦЖЗ в рамках накопительно-ипотечной системы с учетом "материнских накоплений"?
Возможность увеличения предоставляемого ЦЖЗ с учетом средств МСК в настоящее время законодательно не предусмотрена.
6. Каковы возможности и преимущества участия в долевом строительстве в рамках НИС?
Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ Закон о НИС был дополнен положениями, которые предусматривают возможность использования целевого жилищного займа для участия в долевом строительстве жилья.
Бесспорно, приобретение квартиры в новостройке - более экономичный и доступный способ обзаведения жильем, чем покупка его на вторичном рынке. Квадратные метры в строящемся доме стоят дешевле готовой жилплощади, разница в цене зависит от стадии строительства и может достигать 20-25% от стоимости. Хотя, конечно, имеются и определенные риски, которые не возникают при покупке уже готового жилья. В целях их снижения законодатель предусматривает определенные ограничительные условия:
- застройщики, с которыми участники НИС планируют заключить договор о долевом строительстве, должны работать в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, которым предусматривается: обязательное наличие у застройщика разрешения на строительство и документа, подтверждающего право на земельный участок, непременное опубликование и/или размещение застройщиком проектной декларации и ряд других условий;
- высокая степень готовности дома (предполагается, что она должна достигать не менее 70%);
- приобретение жилья исключительно по договору участия в долевом строительстве, соответствующим образом зарегистрированному в Федеральной регистрационной службе. Договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи и т.п. не могут быть применимы, так как при таких условиях не подтверждается целевое использование кредита - приобретение жилого помещения. Таким образом, не выполняется требование ст. 14 Закона о НИС. К тому же при таких договорных отношениях ответственность застройщиков значительно снижается, поскольку их деятельность не подпадает под строгую регламентацию Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, а значит, растет риск для выдавшего ипотечный кредит банка - залогодержателя жилого помещения.
7. Существует ли уже сейчас реальная возможность для участников НИС приобрести жилье на условиях долевого строительства?
Как уже отмечалось выше, возможность участия в долевом строительстве в рамках НИС нормативно предусмотрена Законом о НИС, однако механизм и порядок использования ЦЖЗ при долевом строительстве пока еще детально не регламентирован. В ближайшем будущем ожидается принятие соответствующего нормативного правового акта Правительством Российской Федерации.
В связи с вышесказанным Агентством ипотечного жилищного кредитования*(6) (далее - АИЖК) предусмотрена выдача кредитов участникам НИС на приобретение жилого помещения только на вторичном рынке жилья.
В ближайшем будущем АИЖК обещает предусмотреть возможность и определить условия кредитования тех из участников НИС, которые хотят приобрести жилье по договору долевого строительства.
Особую заинтересованность в скорейшем принятии нормативного документа по данному вопросу высказывают военнослужащие, желающие приобрести жилье в Московском и Ленинградском регионе, где цены на готовые квартиры в несколько раз выше по сравнению с другими регионами России.
Важно отметить еще одно обстоятельство. В практике специалистов в сфере сделок с недвижимостью имеются факты, когда застройщики, желая избежать налогов, намеренно не оформляют в собственность уже полностью готовое жилье. Таким образом, оно не может быть приобретено участником НИС в соответствии с нынешними условиями ипотечного кредитования. При наличии законодательно регламентированного механизма приобретения жилья по договору долевого строительства такое жилье не будет "выпадать" из сферы интересов военнослужащих - участников НИС.
Рассмотренные в настоящей статье некоторые нюансы реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, конечно же, не охватывают весь объем интересов действительных и потенциальных ее участников. Как уже было отмечено, ипотечное кредитование - это сложный институт, регулируемый множеством правовых норм различных отраслей права и затрагивающий экономические интересы многих субъектов. В связи с этим у участников НИС, действительно, нередко возникают вопросы, требующие разъяснений со стороны компетентных специалистов. Именно такая деятельность юристов реально способствует осуществлению в полной мере гарантированного государством каждому военнослужащему права на жилищное обеспечение.
А.В. Павлова,
сотрудник военно-следственного управления Следственного
комитета при прокуратуре Российской Федерации
"Право в Вооруженных Силах", N 7, июль 2010 г.
_________________
Cogito, ergo sum ....
|
Вход
FAQ
Поиск
Но вот незадача! Потеряла это самый адрес и найти нигде не могу! Плиз, продублируйте.
